Anschaffung eines Grundstücks bei Besitzübergabe vor dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt
Ein bebautes Grundstück ist in dem Zeitpunkt angeschafft (hier: im Hinblick auf die Gewährung einer Investitionszulage für den Mietwohnungsbau im innerörtlichen Bereich), in dem Besitz, Nutzungen, Gefahr und Lasten auf den Käufer übergehen. Maßgebend ist nicht der vertraglich vorgesehene, sondern der tatsächliche Übergang.
Der Sachverhalt:
Der Kläger kaufte im Juni 2001 ein Reihenhausgrundstück von einer GmbH, an der er zur Hälfte beteiligt war. Die GmbH hatte das zu diesem Zeitpunkt im Rohbau fertig gestellte Haus auf ihre Kosten zu vollenden. Der Kaufpreis betrug 200.000 DM. Davon waren 150.000 DM zwei Wochen nach Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig; diese Rate überwies der Kläger am 24.7.2001. Die restlichen 50.000 DM, nach § 6 des notariellen Kaufvertrages fällig bei vertragsgemäßer Übergabe, wurden am 5.2.2002 gezahlt.
Im Juli 2001 vermietete der Kläger das Haus ab dem 1.9.2001 für unbestimmte Zeit zu einer Kaltmiete von 1.250 DM. Nach einer vom Kläger vorgelegten privatschriftlichen Vereinbarung vom 5.7.2001 stundete die GmbH die Zahlung der restlichen 50.000 DM bis zum 31.12.2002 und bestätigte eine Änderung von § 6 des Kaufvertrages, wonach das Kaufobjekt mit Rücksicht auf den geplanten Einzug der Mieterin am 1.7.2001 übergeben worden sei.
Den Antrag auf eine Investitionszulage für den Mietwohnungsbau im innerörtlichen Bereich lehnte das Finanzamt ab, weil die Anschaffung neuer Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung nur gefördert werde, wenn diese vor dem 1.1.2002 erfolgt sei (§ 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 4, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 InvZulG 1999). Der Kläger habe das Gebäude erst im Februar 2002 angeschafft, weil er erst zu diesem Zeitpunkt die letzte Kaufpreisrate gezahlt und damit die Voraussetzungen für eine Übergabe des Kaufobjektes geschaffen habe.
Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Auf die Revision des Klägers hob der BFH das Urteil auf und verwies die Sache an das FG zurück.
Die Gründe:
Die Sache war an das FG zurückzuverweisen, weil dessen Feststellungen nicht für eine abschließende Entscheidung ausreichen, ob der Kläger schon vor dem 1.1.2002 wirtschaftliches Eigentum an dem Reihenhaus erlangt hat.
Nach § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 und Abs. 2 S. 1 Nr. 2 InvZulG 1999 ist die Anschaffung neuer Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung begünstigt, wenn sie der Anspruchsberechtigte vor dem 1.1.2002 abschließt. Abgeschlossen sind Investitionen mit dem Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes. Unter Anschaffung ist im Ertragsteuer- wie im Investitionszulagenrecht der Erwerb eines bereits bestehenden Wirtschaftsguts zu verstehen. Angeschafft wird im Zeitpunkt der Lieferung (§ 9a EStDV). Geliefert ist das Wirtschaftsgut, wenn der Erwerber nach dem Willen der Vertragsparteien darüber wirtschaftlich verfügen kann. Das ist bei der Übertragung eines Grundstücks in der Regel der Zeitpunkt, zu dem Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen.
Hiervon ist das FG zutreffend ausgegangen, es hat aber den Zeitpunkt der Anschaffung zu Unrecht danach bestimmt, wann der Kläger aufgrund des notariellen Kaufvertrages die Übergabe beanspruchen konnte. Maßgeblich ist dagegen, wann Besitz, Nutzungen, Gefahr und Lasten tatsächlich übergingen. Der Besitz einer Sache wird durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben (§ 854 Abs. 1 BGB). Der Besitz an Grundstücken kann auch durch die Übergabe der Schlüssel übertragen werden. Bei der Übergabe handelt es sich um einen Realakt, d.h. um eine auf einen tatsächlichen Erfolg gerichtete Willensbetätigung; Willensmängel sind dabei unerheblich. Der Besitz kann zu einem späteren oder - wie möglicherweise im Streitfall - zu einem früheren als dem kaufvertraglich vorgesehenen Zeitpunkt übertragen werden.
Letztlich war die Sache nicht entscheidungsreif. Bislang ist weder festgestellt worden, ob das Reihenhaus - wie vom Kläger behauptet - tatsächlich im Jahr 2001 übergeben wurde (ggf. im Zusammenhang mit der Vermietung), noch ob daraus die sich nach § 446 BGB ergebenden Folgerungen gezogen wurden - z.B. ob der Kläger die Grundstückslasten getragen und die Miete vereinnahmt und nicht an die GmbH weitergeleitet hat.
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