Endgültiger Entschluss zur Vermietung setzt bei Bedarf professionelle Suche nach Mietern voraus
Der der endgültige Entschluss eines Steuerpflichtigen zur Vermietung muss sich stets anhand objektiver Umstände belegen lassen. Solche Umstände sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen, die sich neben planmäßigen, auf eine Vermietung ausgerichteten Renovierungsarbeiten in einer konsequenten, bei Bedarf professionellen Suche nach einem Mieter zeigen.
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind verheiratet und arbeiten als Lehrer. Sie wohnen in einem Einfamilienhaus. Der Kläger erbte im Jahr 1996 ein weiteres Haus von seinem Vater in einem Strukturarmen Naherholungsgebiet. In diesem Jahr wurde das Erdgeschoss noch vermietet, das Obergeschoss war durch den Vater des Klägers genutzt worden und stand nach dessen Tod leer. Ab 1998 stand das gesamte Haus leer.
Mit Einkommensteuererklärungen 2000 bis 2004 machten die Kläger ausschließlich Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend. Die als Erhaltungsaufwendungen erklärten Kosten fielen zu einem großen Teil für die Dachdeckung und den Fensteraustausch an. Auch wurden beträchtliche Fahrtkosten geltend gemacht.
Auf Nachfrage des Finanzamts, wann das Objekt wieder vermietet würde und ob überhaupt eine Einkunftserzielungsabsicht bestehe, erklärten die Kläger, das Gebäude sei im übernommenen Zustand nicht vermietbar gewesen. Sie hätten sich entschlossen, eine grundlegende Renovierung durchzuführen. Der Innenausbau werde sukzessive in Eigenregie durchgeführt. Mitte/Ende 2004 solle das Objekt vermietet werden. In diesem Zusammenhang legten die Kläger eine Vermietungsanzeige aus dem Jahr 1999 vor.
Als das Haus im Jahr 2006 immer noch nicht vermietet war, erkannte das Finanzamt die für das Jahr 2004 erklärten Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr an. Daran änderten auch weitere Vermietungsanzeigen aus den Jahren 2006 und 2007 nichts.
Das FG wies die Klage ab. Die Revision vor dem BFH wurde nicht zugelassen.
Die Gründe:
Die Aufwendungen der Kläger waren keine vorweggenommenen Werbungskosten nach § 9 EStG bei den Einkünften der Kläger aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG.
Aufwendungen für ein leerstehendes Haus können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus Vermietungseinkünfte nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Der der endgültige Entschluss eines Steuerpflichtigen zur Vermietung muss sich stets anhand objektiver Umstände belegen lassen. Solche Umstände sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen, die sich neben planmäßigen, auf eine Vermietung ausgerichteten Renovierungsarbeiten in einer konsequenten, bei Bedarf professionellen Suche nach einem Mieter zeigen.
Infolgedessen war das Gericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kläger das Haus nach der erfolglosen Anzeige im Jahr 1999 zu keinem Zeitpunkt dauerhaft zu vermieten beabsichtigten, sondern es entsprechend ihren finanziellen Mitteln Schritt für Schritt bei konstanter Selbstnutzung renoviert haben. Indiz für eine Selbstnutzung waren die Fahrtkosten.
Die fortlaufenden Renovierungsarbeiten sprachen auch nicht dagegen, dass die Kläger das Haus privat genutzt haben. Für eine private Wochenend- oder Feriennutzung war das Haus hinreichend betriebsbereit. Zudem ist es gerichtsbekannt, dass wegen der zahlreichen Freizeitangebote und der attraktiven Landschaft Immobilien in der betroffenen Region von Berufstätigen wie den Klägern mit ihren Familien gerne als Wochenenddomizil genutzt werden. Auch die geschalteten Vermietungsanzeigen änderten an dieser Bewertung nichts. So hätten die Kläger etwa einen Makler einschalten oder den Text der Anzeigen attraktiver gestalten bzw. auch in überregionalen Zeitungen nach Mietern suchen können. Sollte der geforderte Mietpreis potentiellen Mietern zu hoch gewesen sein, hätte zudem eine geänderte Preisgestaltung nahe gelegen.
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Arbeitsrecht