Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln - Zu den Voraussetzungen einer Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz einer Wohnung

Zu den Voraussetzungen einer Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz einer Wohnung

Fehlen vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Ein Mieter ohne besondere vertragliche Regelung kann allerdings nicht erwarten, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger in einem in den Jahren 2001/2002 errichteten Mehrfamilienhaus in Bonn. Die klagenden Vermieter machen Mietrückstände für die Monate April 2006 bis einschließlich Dezember 2007 von insgesamt 1.701 € geltend. Um diesen Betrag (zehn Prozent der Bruttomiete) hatten die Beklagten die Miete u.a. wegen Mängeln der Trittschalldämmung ihrer Wohnung zur darüberliegenden Wohnung gemindert.

Das AG gab der Klage statt. Das LG wies sie mit der Begründung ab, die Miete sei gem. § 536 Abs. 1 BGB zumindest um zehn Prozent der Bruttomiete gemindert, weil die Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung mangelhaft sei. Der Sachverständige habe eine Trittschallmessung durchführen lassen und festgestellt, dass zwar die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt seien. Hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche. Auf die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Die Kläger haben Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände. Ein Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung lag nicht vor. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz konnten die Beklagten als Mieter nicht erwarten.

Fehlen - wie im Streitfall - vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbes. das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

Die vom LG herangezogene Entscheidung des für das Werkvertragsrecht zuständigen VII. Zivilsenats des BGH, nach der für eine im Jahr 1997 fertig gestellte Doppelhaushälfte der hierfür geltende Teil der Normen der DIN 4109 nach dem Stand von 1989 nicht den anerkannten Regeln der Technik entspreche, lässt sich nicht auf das Wohnraummietrecht übertragen. Im Mietverhältnis sind in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Wohnung maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen bei Übergabe wie bei einem Bauwerk.

Darüber hinaus hat der Vermieter - anders als der Bauunternehmer - während der gesamten Zeit des Mietverhältnisses für Sachmängel Gewähr zu leisten, ohne dass er in der Regel auf die tatsächliche bauliche Beschaffenheit Einfluss hat.

Linkhinweis:

• Der Volltext der Entscheidung wird demnächst auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
• Für die Pressemitteilung des BGH klicken Sie bitte hier.