Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln - Vermieter haftet bei "kalter" Wohnungsräumung verschuldensunabhängig

Vermieter haftet bei "kalter" Wohnungsräumung verschuldensunabhängig

Übt ein Vermieter im Wege einer sog. "kalten" Räumung eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er gem. § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst.

Der Sachverhalt:
Der Kläger war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Ab Februar 2005 war er für mehrere Monate anderwärts mit unbekanntem Aufenthalt und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 ausgeblieben waren, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis fristlos. Im Mai 2005 öffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte sie einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein.

Nachdem der Kläger wieder aufgetaucht war, forderte er - gestützt auf ein Sachverständigengutachten - für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 € zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten. AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die hiergegen gerichtete Revision des Klägers hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die Beklagte haftet gegenüber dem Kläger für die Folgen der Räumung. Das LG muss allerdings im weiteren Verfahren noch die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände treffen.

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe gem. § 229 BGB dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfällt. Der Vermieter muss sich auch in solchen Fällen - gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sog. "kalten" Räumung eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er gem. § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Schließlich trifft den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, muss der Vermieter außerdem ein Bestandsverzeichnis aufstellen und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellen. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.

Infolgedessen hatte das LG zu Unrecht dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des Bestands und des Zustands der in der geräumten Wohnung vorhandenen Gegenstände auferlegt. Außerdem hatte es die an eine Schadensschätzung zu stellenden Anforderungen überspannt. Denn steht - wie hier - der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist.

Linkhinweise:

• Der Volltext dieser Entscheidung wird demnächst auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
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