Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln - Mietrecht: Zur Rückgabepflicht einer Kaution durch den Zwangsverwalter

Mietrecht: Zur Rückgabepflicht einer Kaution durch den Zwangsverwalter

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer Mietkaution, die der Vermieter vom Mieter erhalten, aber nicht an den Zwangsverwalter ausgehändigt hat, nicht verpflichtet, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt. Die Beendigung des Mietverhältnisses ist in diesem Fall nicht die Rechtsfolge des Zuschlags, sondern des Zusammenfallens von Mieter und Vermieter.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte im Jahr 1996 eine Wohnung des X. angemietet. Im Vorfeld zahlte sie eine Mietkaution an den X. In der Folgezeit wechselten die Eigentümer und somit Vermieter der Wohnung. Der spätere Vollstreckungsschuldner R. erwarb die Wohnung im Jahr 2004. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung im Jahr 2007 erhielt der beklagte Zwangverwalter vom Vollstreckungsschuldner keine Kaution ausgehändigt.

Ein Jahr später wurde das Versteigerungsobjekt der Klägerin als Meistbietende für 60.000 € zugeschlagen. Mit ihrer Klage begehrte die Klägerin vom Beklagten die Rückzahlung der an X. gezahlten Mietkaution einschließlich der Kautionszinsen i.H.v. rund 1.550 €. Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die Revision der Klägerin blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Die Klägerin hatte gegen den beklagten ehemaligen Zwangsverwalter keinen Anspruch auf Auszahlung einer an den ursprünglichen Vermieter geleisteten Mietkaution.

Allerdings hatte das Berufungsgericht verkannt, dass die Klage, soweit sie auf einen vertraglichen Rückzahlungsanspruch aus dem Mietverhältnis i.V.m. § 152 Abs. 2 ZVG gestützt wurde, nicht unbegründet, sondern wegen fehlender Prozessführungsbefugnis des Beklagten bereits unzulässig war. Mit Aufhebung der Zwangsverwaltung entfiel nämlich die passive Prozessführungsbefugnis des Beklagten für einen etwaigen Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Mietkaution. An der fehlenden passiven Prozessführungsbefugnis änderte sich hingegen auch dadurch nichts, dass durch den Zuschlag nicht ein Dritter, sondern die Klägerin selbst das Eigentum an der Wohnung erworben hatte.

Die Klage war auch nicht unter dem Gesichtspunkt zulässig und begründet, dass der Beklagte persönlich der Klägerin gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet gewesen wäre. Ein Verstoß gegen § 155 ZVG lag nicht vor, weil ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Auszahlung der Mietkaution nicht entstanden war. Mit dem Zuschlag endete lediglich das Mietverhältnis mit dem Vollstreckungsschuldner und damit zugleich auch die dem Zwangsverwalter gem. § 152 Abs. 2 ZVG vorübergehend zugewiesene Vermieterposition. Durch den Zuschlag entstand daher kein Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber dem Zwangsverwalter.

Unerheblich war, dass mit dem Zuschlag nicht ein Dritter, sondern die Klägerin das Eigentum an der Mietwohnung erworben hatte. Denn durch den Zuschlag war lediglich der Beklagte aus seiner Vermieterposition ausgeschieden, nicht aber das Mietverhältnis insgesamt beendet worden. Die durch § 57 ZVG angeordnete Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Ersteher ist gerade die Voraussetzung dafür, dass das Mietverhältnis im vorliegenden Fall infolge des Eintritts der Klägerin in die Vermieterposition erlosch. Die Beendigung des Mietverhältnisses war somit nicht die Rechtsfolge des Zuschlags, sondern des Zusammenfallens von Mieter und Vermieter in der Person der Klägerin.

Linkhinweise:

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