Zur Beurkundungspflicht von Bauverträgen
Sind ein Bauvertrag und ein Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks nicht wechselseitig voneinander abhängig, ist der Bauvertrag nur dann nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB beurkundungsbedürftig, wenn das Grundstücksgeschäft von ihm abhängt. Ein Bauvertrag kann auch dann beurkundungsbedürftig sein, wenn er vor einem Grundstückskaufvertrag geschlossen wird und die Parteien des Bauvertrages nicht identisch sind mit den Parteien des bevorstehenden Grundstückskaufvertrages.
Der Sachverhalt:
Die Beklagten hatten im Oktober 2006 die Klägerin mit der Errichtung eines Einfamilienhauses auf einem Grundstück beauftragt, das nicht im Eigentum der Beklagten stand. Im Vertrag wurde dem Bauherrn ein kostenfreies Rücktrittsrecht vom Bauvertrag zugesprochen, sollte er das Grundstück nicht erwerben.
Zum Erwerb des Grundstücks durch die Beklagten kam es nicht. Infolgedessen teilten sie der Klägerin mit, sie machten von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch. Nach Ansicht der Klägerin lagen die Voraussetzungen für einen Rücktritt allerdings nicht vor. Sie wertete das Schreiben der Beklagten als Kündigung des Vertrags und errechnete auf dieser Basis eine ihr zustehende Vergütung von rund 58.269 €.
Das LG wies die Klage ab; das OLG hielt die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.
Die Gründe:
Die Erwägungen des Berufungsgerichts rechtfertigten nicht seine Ansicht, der Bauvertrag sei ohne notarielle Beurkundung wirksam.
Ein Bauvertrag ist gem. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB beurkundungsbedürftig, wenn er mit einem Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Eine solche besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Sind die Verträge nicht wechselseitig voneinander abhängig, ist der Bauvertrag nur dann beurkundungsbedürftig, wenn das Grundstücksgeschäft von ihm abhängt.
Das Berufungsgericht hatte sich mit diesen rechtlichen Voraussetzungen für eine Beurkundungsbedürftigkeit des Bauvertrages nicht befasst. Allein der Umstand, dass im Bauvertrag der Grundstückserwerb nicht geregelt ist, stand einer rechtlichen Einheit von Bau- und Grundstückskaufvertrag nicht entgegen. Diese kann auch dann vorliegen, wenn beide Verträge nicht in einer Urkunde enthalten sind, sondern nacheinander geschlossen werden.
Ein Bauvertrag kann auch dann beurkundungsbedürftig sein, wenn er vor einem Grundstückskaufvertrag geschlossen wird und die Parteien des Bauvertrages nicht identisch sind mit den Parteien des bevorstehenden Grundstückskaufvertrages. In diesem Fall ist ein Bauvertrag beurkundungsbedürftig, wenn die Parteien des Bauvertrages übereinstimmend davon ausgehen, dass der Grundstückserwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages von dem Bauvertrag abhängt. Die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts in einem Vertrag steht der rechtlichen Einheit mit einem anderen Vertrag nicht entgegen.
Linkhinweise:
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